Перспективы развития ТЦ в Екатеринбурге

Перспективы развития ТЦ в Екатеринбурге

Владимир ПОЛИКАРПОВ

 

Торговый узел (ТУ) – особая территориальная совокупность предприятий торговли, питания и услуг, формирующихся вблизи крупных транспортно-планировочных узлов, имеющих определенную зону покупательского притяжения. Торговый узел местного типа – предназначен для обслуживания жителей микрорайона в радиусе пешеходной доступности объекта (500 м). Площади объектов, входящих в состав таких торговых узлов, обычно не превышают 10 тыс. м2. Торговый узел районного типа – предназначен для обслуживания жителей жилого района в увеличенном радиусе пешеходной доступности объекта (800–1200 м). Площади объектов, входящих в состав таких торговых узлов, обычно находятся в диапазоне от 10 тыс. м2 до 30 тыс. м2. Торговый узел городского типа – предназначен для обслуживания жителей города в радиусе транспортной доступности («от двери до двери»): 10–20 мин – автомобиль; не более 45 мин. – общественный транспорт. Площади объектов, входящих в состав таких торговых узлов, обычно находятся в диапазоне от 30 тыс. м2 до 70 тыс. м2. Торговый узел регионального типа – предназначен для обслуживания жителей города, территорий, находящихся в зоне влияния города-центра (в границах агломерации – не более 1,5 часа), области, частично жителей соседних регионов. Площади объектов, входящих в состав таких торговых узлов, обычно превышают 70 тыс. м2.   Торговый центр (определения, используемые ведущими консалтинговыми компаниями): Определение Colliers International: «Торговый центр – это группа архитектурно объединенных торговых предприятий, спроектированных и построенных на едином, специально спланированном и развитом участке, управляемых как единое целое и «привязанных» к данному участку земли. При этом магазины по своим размерам и типу точно соответствуют обслуживаемой торговой зоне и оптимально обеспечены парковочными местами на прилегающем участке». Определение Jones Lang LaSalle: «Торговый центр – это помещение, арендуемая или торговая площадь которого составляет не менее 5000 м2, высокого качества строительства, в котором присутствует четко выраженная концепция, к минимуму сведены потери площадей, но при этом концепция достаточно эффективна для того, чтобы потенциальным покупателям было удобно в нем ориентироваться и передвигаться, а также включающее качественное и эффективное управление объектом». Определение Stiles & Riabokobylko: «Торговый центр – это объект недвижимости, спроектированный и построенный специально для торговых целей и обладающий единым управлением. Суммарная сдаваемая площадь составляет более 5000 м2, а количество торговых операторов - не менее 10 единиц.

Екатеринбург торговый

Сегодняшний Екатеринбург – бурно развивающийся мегаполис. По объемам торговли он занимает одно из ведущих мест в стране. Стоит напомнить, что в 2008 году товарооборот Екатеринбурга составит 324 миллиарда рублей: это больше, чем у 80 процентов субъектов Федерации! Поэтому сегодня в городе действует ряд проектов и программ, имеющих целью создание системы торговых узлов с оптимальным развитием современных предприятий торговли, общественного питания, развлечений и услуг, обеспечивающих наиболее полное удовлетворение потребностей населения в организации торгового обслуживания.   Количество и качество На данный момент обеспеченность Екатеринбурга торговыми площадями составляет 730 м2 на 1000 жителей. Это в полтора раза ниже, чем в Милане, в 1,2 раза ниже, чем в Дюссельдорфе или Берлине. Даже с Москвой сравнение пока не в пользу нашего города. По планам администрации Екатеринбурга, на начало 2009 года обеспеченность торговыми площадями в городе составит 920, а к 2010 году – 1500 м2 на 1000 жителей. Однако тут есть и еще одна проблема: качество торговых площадей. Проблема эта касается не только Екатеринбурга: в последние 5–6 лет общее количество торговых площадей в Москве оставалось неизменным – около 5 млн. м2, менялось лишь соотношение различных форм торговли. Соотношение в пользу качественных торговых площадей изменяется со скоростью 6–7% в год, в основном прирост идет за счет гипермаркетов и дискаунтеров. Вообще для повышения качества торговли в городе делается немало. Например, в 2007 году 100 предприятий, расположенных в торговых узлах, переведены на самообслуживание, 75 объектов внедрили систему штрихового кодирования. В 21 предприятии общественного питания, расположенном в торговых узлах, внедрена система автоматизации, при этом количество посадочных мест увеличилось на 3268. Однако речь идет не о внедрении новых форм работы, а о наличии площадей, дающих возможность внедрить новые форматы в полном объеме. Арендаторы сегодня отдают предпочтение площадям с высокой технической оснащенностью, качественной отделкой, хорошей транспортной доступностью и наличием парковки. В торговых центрах востребованными являются блоки в 100–200 м2. При этом наблюдается тенденция укрупнения запрашиваемых арендаторами торговых площадей: увеличивается спрос на помещения площадью 350–500 м2. – Сегодня профессиональных торговых площадей – только 55 процентов, – говорит заместитель главы Екатеринбурга Виктор Контеев. – Отсюда основная задача – вводить именно качественные площади. К тому же если центр города насыщен торговыми центрами, то в отдаленных районах ситуация иная. Поэтому мы реализуем стратегический проект «Торговые узлы»: будет создано 70 узлов, тем самым обеспечено равномерное размещение торговли, общепита, бытового обслуживания на территории города.   Торговые узлы: выгодно всем В частности, этот проект предусматривает создание ряда крупных торговых центров и торговых узлов различного уровня и назначения. Формирование таких торговых узлов и строительство торговых комплексов позволяет добиться нескольких целей: ·       с одной стороны, приблизить услуги торговли к потребителю, с другой стороны – «децентрализировать» потоки потребителей по территории города; ·       уменьшить уровень загруженности центральных торговых зон; ·       распределить покупателей «по интересам» и дать потребителю возможность максимально удобного выбора товара и места его покупки, создав специализированные торговые центры. Немаловажным является и то, что компактное размещение организаций торговли в торговом узле позволяет снижать капиталовложения в среднем на 10–15% за счет интеграции систем инженерно-транспортной инфраструктуры, при одновременном повышении ее уровня. В случае же торгового центра эта выгода еще больше. – В целом все это означает, что мы получаем более высокий уровень обслуживания при меньших затратах, – говорит Антон Мурзин, директор консалтингового агентства ГКЦ. – Плюс еще ряд дополнительных преимуществ, включая, например, оптимизацию транспортных потоков на территории города. Поэтому сегодня создание торговых узлов и комплексов – всеобщая мировая тенденция. При этом как принципы формирования торговых узлов, так и структура торговых центров значительно отличаются в разных странах. Так, «французский» торговый центр строится на базе гипермаркета и является собственностью его владельца. Главной целью расширения гипермаркета до торгового центра здесь является повышение комплексности услуг для покупателей. «Английский» торговый центр не является «моноякорным», здесь вместо одного базового оператора имеется 3–4 менее крупных магазина. «Немецкий» торговый центр формирует состав арендаторов в зависимости от окружения. Если центр расположен в пригороде, велика вероятность размещения в его составе гипермаркета; при размещении в исторической части города в качестве базового арендатора привлекается сетевой универсальный магазин. Характерной особенностью «немецкой» модели является ориентация исключительно на торговлю, общественное питание и бытовые услуги, что связано с исключительной развитостью отдельно расположенных предприятий сферы развлечений и фитнеса в Германии. Разумеется, достичь цели возможно лишь при продуманном размещении таких узлов. – Если торговые объекты строятся, где захочет владелец, по принципу «чем «центрее», тем больше будет покупателей», может получиться так, что покупатели как раз и не поедут туда, чтобы не стоять в пробках, – добавляет Антон Мурзин. – Или же торговцы выберут другого арендодателя, способного за счет расположения на окраине предложить более выгодные расценки на аренду. Что, собственно, мы уже и наблюдали на примере некоторых торговых предприятий в самом, казалось бы, центре. В настоящее время в Екатеринбурге формируется ряд территорий с активным развитием функций торговли и сопутствующих им (бытовых услуг, развлечения, отдыха). В качестве таких формирующихся торговых узлов и зон выступают: ·       исторически сложившийся центр города – Площадь 1905 года – ул. Вайнера, ул. 8 Марта до ул. Радищева и прилегающие отрезки ул. Малышева; ·       участки, примыкающие к ул. Щорса – ул. 8 Марта в окружении строящегося ТРЦ «Мегаполис»; ·       привокзальная площадь и примыкающая ул. Свердлова; ·       ул. 8 Марта – ул. Куйбышева на базе развивающегося ТРЦ «Гринвич»; ·       ул. Щербакова – ул. Павлодарская на базе крупного многофункционального комплекса ТРЦ «Екатерининский»; ·       ул. Бебеля – ул. Опалихинская на базе ТРЦ «Карнавал»; ·       ул. Техническая – пер. Теплоходный на базе реконструируемого РК «Таганский ряд»; ·       ул. Шварца на базе ТЦ «Дирижабль»; ·       ул. Металлургов – Старый Московский тракт на базе ТЦ «Мега», РК «Новомосковский» и др. Разумеется, этим перспективы развития торговли не ограничиваются. Сегодня в Екатеринбурге уже определены 69 территорий для формирования торговых узлов разного уровня. Из них находятся в стадии формирования: местного уровня – 40; районного – 15; претендующих на роль городского – 9 и регионального уровня – 1; неосвоенных территорий – 4.   Статистика торговых узлов Екатеринбурга

Вид узла Количество ТУ по типам, ед.
на 01.04.07 г. до 2015 г. после 2015 г.
 региональный 1 6 6
 городской 9 10 13
 районный 15 27 28
 местный 40 26 22
 отсутствует 4 - -
 ИТОГО: 69 69 69

      Сегодня и завтра          В течение 2008-2009 годов за счет нового строительства планируется открытие 65 объектов потребительского рынка, ожидаемая торговая площадь вводимых объектов составит 336 000 м2. Начато строительство административно-торгового центра на пересечении улиц Московская – Посадская – Ясная (застройщик ООО «Чистый дом»). Проектом предусматривается строительство 6-этажного центра общей площадью 34 446 м2. Продолжается развитие узла «Металлургов–Лоцмановых»: там уже закончено строительство гипермаркета «METRO Cash&Carry» и ведется строительство административно-торгового центра «Сони центр» (7-этажное здание общей площадью 22 355 кв.м.), автосалона. В декабре 2008 г. в городе состоится знаковое событие: откроется торговый центр на улице Восстания, застройщик объекта –  ООО «АРМАГ», площадь объекта составит 10 500 м2. (торговый узел «40 лет Октября – Восстания»). Это первый торговый центр в Орджоникидзевском районе, где до 2010 года будут открыты еще 3 торговых центра: ООО «ЭКО-парк» по ул. Кировоградская (торговый узел «Площадь Первой пятилетки»), ООО «Компания «Ильком» по ул. 40 лет Октября, площадью 9000 м2. (торговый узел «40 лет Октября – Восстания»), ОАО Инвестиционная компания «Панорама», общая площадь объекта 115 000 м2, срок ввода объекта в эксплуатацию Ι квартал 2009 г. (торговый узел «Космонавтов – Шефская»).   И о проблемах В числе проблем, сдерживающих развитие торговых центров, следует выделить трудности с согласованием участков под строительство. Достаточно привести лишь два характерных примера. Например, постановлением Правительства Свердловской области № 445-ПП от 22.05.2007 был утвержден план по подготовке к заседанию Совета глав государств-членов Шанхайской организации сотрудничества. В этот план включены объекты строительства в районе автомагистрали «Екатеринбург – Кольцово», в том числе техно-торговый комплекс с гостиницей (общая площадь этого объекта 170 000 м2, торговая – 50 000 м2), а также строительство торгового комплекса (площадь объекта 60 000 м2) Строительство данных объектов должно было сформировать региональный торговый узел в районе автодороги Екатеринбург – Кольцово. Однако вряд ли эти центры будут сданы в полном объеме: возникла необходимость изменения проекта. На это пришлось пойти после конфликта с членами садоводческого товарищества, отказавшимися отдавать землю под центр. Торгово-развлекательный центр «Призма», расположенный на пересечении улиц Стрелочников и Челюскинцев, рядом со станцией метро «Уральская», также пополнил список долгостроев. Высота объекта (ранее носившего название «Европейский»), согласно проекту, должна была составить 150 м, застройщик заранее именовал его «визитной карточкой Екатеринбурга» и самым высоким зданием в городе. Закончить строительство 7-этажной торговой части здания площадью 77 тыс. м2 планировалось в декабре 2007 года, а 37-этажной башни бизнес-центра – в I квартале 2008 года. Однако оказалось, что башня возводится без разрешения на строительство, и судьба объекта до сих пор неясна. Такая ситуация сегодня характерна практически для любого крупного проекта, и дело не в том, что кто-то предъявляет необоснованные требования к инвестору. Обычно тут целый комплекс причин: и недостаточный учет мнения всех заинтересованных лиц на стадии выбора площадки, и правовой нигилизм, и нежелание инвестора развивать инфраструктуру, затрачивая на это дополнительные средства… Поэтому даже после ввода в эксплуатацию некоторые центры не могут решить все проблемы с согласующими организациями.   Только цифры Несмотря на все проблемы, торговая инфраструктура в Екатеринбурге успешно развивается. Прирост площадей предприятий торговли за 2007 год составил 198 000 м2. Обеспеченность торговыми площадями в торговых узлах оставляет 701 м2. К уровню 2005 года, когда обеспеченность составляла 485 м2, она выросла на 144%.  Прирост площадей по бытовым услугам в торговых узлах составил 28 815 м2, что составляет 371,7% к уровню 2005 года. Обеспеченность активными площадями бытовых услуг на 01.01.2007 года составила 248 м2 на 1000 жителей, к 2009 году данный показатель должен достигнуть 290 м2 на 1000 жителей. Обеспеченность посадочными местами предприятий общественного питания составляет 38 п.м. на 1000 жителей. Благодаря этому оптимизирована функциональная и территориальная структура торговых узлов: плотность общей площади предприятий торговли и обслуживания на 1 га в границах торгового узла возросла в 3 раза.   На сегодняшний день рост предложения торговых площадей в Екатеринбурге соответствует возрастающему спросу и даже отстает от него. Однако для того, чтобы платежеспособного спроса хватило на все существующие и запланированные торговые площади, необходимо, чтобы доходы населения продолжали расти такими же и более интенсивными темпами.   Торговое оборудование на Урале №10/2008 г.

Источник: 

журнал "Торговое оборудование на Урале"