Обзор торговых центров Екатеринбурга за второе полугодие 2013 года

Динамика развития рынка торговых центров Екатеринбурга

 Во втором полугодии 2013 года в Екатеринбурге было открыто пять торговых центров:«Покровский пассаж» (2-я очередь), «Радуга» (2-я очередь), «Глобус» (бывший ТРЦ «Екатерининский» после реконструкции – 1-я очередь), «Марс» (на ул. Щорса – Белинского) и «Свердловск» (часть площадей).При этом только два объекта из перечисленных – ТРЦ «Свердловск» и небольшой ТЦ «Марс» – являются вновь созданными, остальные площади были введены за счет расширения или реконструкции существующих торговых центров, что может говорить как о дефиците земельных участков под новые ТЦ, так и о замедлении прихода на этот рынок новых игроков.

На рис. 1 представлена динамика изменения площадей торговых центров в Екатеринбурге в 2005–2013 годах.

 

 

Источник: Администрация Екатеринбурга, консалтинговая компания «Урал-Гермес»

 Из рисунка видно, что рынок торговых центров Екатеринбурга активно развивается, ежегодные темпы прироста площадей с 2006-го по 2013-й год были достаточно высоки, составляя в среднем ≈23%, хотя в последние четыре года данный показатель находится на уровне ≈9%.

Следует также отметить, что в 2013 году было запланировано открытие еще трех торговых центров: «Гринвич» (4-я очередь), «Crystals» (бывший ТЦ «Панорама») и ТЦ на ул. Краснолесья, однако сроки сдачи этих объектов были передвинуты на 2014 год.Помимо перечисленных объектов в наступившем году планируется открытие еще двух торговых центров – «Пассаж» и «Astroom» и двух гипермаркетов «Максидом» и «ОКЕЙ».

Таким образом, при благоприятном развитии ситуации рынок торговых центров Екатеринбурга в 2014 году может увеличиться на ≈250–280 тыс. кв. м (GBA), что, безусловно, значительно обострит конкуренцию на данном рынке.

Сегодня рынок торговых центров в столице Урала уже достаточно развит. Об этом, в частности, свидетельствует второе место Екатеринбурга среди российских городов-миллионников по обеспеченности торговыми площадями (качественными торговыми центрами) на 1000 жителей:по данному показателю Екатеринбург приближается к крупнейшим торговым городам Европы (см. рис. 2.).

 

 

  Однако, как видно из рис. 2, у рынка торговых центров Екатеринбурга еще есть возможности для роста (особенно в качественном плане). Около половины торговых центров Екатеринбурга, особенно открытых до 2006 года, уже морально и технически устарели и нуждаются в реконцепции. В этой связи в Екатеринбурге в ближайшие несколько лет будут по-прежнему востребованы качественные ТЦ и особенно ТЦ с оригинальной концепцией, пополнение которыми будет происходить не только за счет новых торговых центров, но и за счет существующих объектов, подвергнутых реконцепции.

 

Структура рынка торговых центров Екатеринбурга

Представляет интерес рассмотреть структуру рынка торговых центров Екатеринбурга по зоне охвата (см. рис. 3).

 

 

Источник: консалтинговая компания «Урал-Гермес»

 Из рисунка видно, что на конец 2013 года большинство торговых центров Екатеринбурга по зоне охвата являются объектами районного типа (44% от общего количества ТЦ) и районного типа с элементами городского ТЦ (30% от общего количества ТЦ). К данным сегментам относятся и все сданные в эксплуатацию во втором полугодии 2013 года торговые и торгово-развлекательные центры.

На рис. 4 представлена структура рынка торговых центров Екатеринбурга по типу концепции.

 

Источник: консалтинговая компания «Урал-Гермес»

 Из рис.4 видно, что двумя наиболее развитымисегментамирынкаторговыхцентровЕкатеринбурга по типу концепции (использовалась информация управляющих компаний) являются классические торговые центры (≈35%) и торгово-развлекательные центры (≈29%). Однако обостряющаяся конкурентная обстановка на рынке ТЦ приводит к появлению новых концептуальных и специализированных объектов в сегментах, где конкуренция еще не так велика (например, ритейл-парк, аутлет-центр, специализированный мебельный центр, специализированный детский центр и др.). Основной тенденцией рынка и здесь является увеличение количества концептуальных торговых центров и усиление степени их специализации.

 

Арендные ставки, доля вакантных площадей

Во втором полугодии 2013 года средние ставки аренды на площади в торговых центрах Екатеринбурга показывали положительную динамику (хотя и не так активно, как в первом полугодии 2013-го). Средний коэффициент вакантных площадей по-прежнему держится ниже нормативного уровня и составляет ≈1,5–2%.

Анализ арендных ставок в торговых центрах Екатеринбурга упрощенно справедливо проводить с выделением трех условных групп объектов, на которые все торговые центры города разделились после кризиса:

• успешные – в них во втором полугодии 2013 года арендные ставки росли особенно активно; вакантных площадей в этих объектах практически нет, формируется лист ожидания;

• устойчивые – в них арендные ставки повышались чуть выше уровня роста издержек и инфляции; доля вакантных площадей в этих объектах 1–2%;

• проблемные – в них арендные ставки практически остались на прежнем уровне (в некоторых арендные ставки увеличились на уровне роста издержек); доля вакантных площадей – более 3%.

На рис. 5 показаны диапазоны средних ставок аренды в торговых центрах выделенных групп (анализировались ставки аренды для площадей 50–70 кв. м). При этом величина средних ставок аренды в торговых центрах Екатеринбурга зависит от следующих основных факторов:

• месторасположения и доступности объекта относительно городских магистралей и районов жилой застройки;

• имеющегося покупательского трафика в ТЦ, уровня популярности ТЦ у населения;

• типа торгового центра, его конструктивных характеристик, уровня современности;

• уровня профессионализма управляющей компании и др.

 

 

Источник: консалтинговая компания «Урал-Гермес»

 

Тенденции развития рынка

В 2013 году на рынке торговых центров Екатеринбурга наиболее ярко проявилась тенденция усиления развлекательной составляющей. В новых и реконструируемых ТЦ города девелоперами уже запланированы к организации планетарий, дельфинарий, океанариум (ТРЦ «Гагарин молл»), открытый парк аттракционов, театральная и концертная площадки (ТРЦ «Глобус» (бывший ТРЦ «Екатерининский»)), тематические парковые зоны (ТРЦ «Радуга», ТРЦ «Глобус») и др.

Происходит это во многом из-за того, что население города постепенно переходит на европейские стандарты потребления – поход в торговый центр теперь не просто поход за покупками, но и качественный культурный отдых. Следует отметить, что рынок ТЦ Екатеринбурга относится к типу региональных и те развлекательные и концептуальные элементы, которые только появляются в городе, уже много летприменяютсяв Москве и в других странах мира. В этом свете было бы интересно появление в городе по-настоящему уникального торгового центра, не имеющего аналогов в России и мире.

Помимо новых типов развлечений к современным тенденциям в концепциях торговых центров также можно отнести оригинальную и качественную архитектуру ТЦ, увеличение внутреннего интерьерного свободного пространства торговых центров, оригинальное оформление зон отдыха и общепита, использование интерактивных технологий работы с покупателями (интерактивные панели с картой ТЦ, информацией об акциях и скидках, приложения для мобильных телефонов с информацией о ТЦ и т.д.) и др.

Также следует отметить, что грядущие изменения в концепциях ТЦ косвенно обнажают необходимость проведения реконцепции других торговых центров Екатеринбурга.

Процесс реконцепции торговых центров в Екатеринбурге идет достаточно активно. Уже закончили реконцепцию ТЦ «Moda» (бывший «Гринго») и ТЦ «Кит», проводят комплексную реконцепцию ТРЦ «Екатерининский» и ТЦ «Пассаж», частичную – ТЦ «Гермес-плаза». Поэтапное развитие своей территории с переходом в современные торговые форматы осуществляют ТК «Таганский ряд» и ритейл-парк «Докер». Также о планах по реконцепции своих объектов заявляли мебельные ТЦ «На Московской горке» и «Галерея 11». Кроме того, нуждаются в реконцепции ТЦ «Дирижабль», «Сибирский тракт», «Сити-центр» и некоторые другие.

Следует сказать, что каждый торговый центр должен по примеру «Гринвича» находить возможности для своего развития, в этом смысле частичная реконцепция с улучшением ряда параметров функционирования может быть рекомендована таким торговым центрам, как «Мегаполис», «Успенский», «Карнавал» и «Парк-Хаус».

 Автор: Александр Засухин, директор компании «Урал-Гермес»

Источник: 

журнал "Ваш бизнес. МАГАЗИН РЕСТОРАН ОТЕЛЬ "